Gebäudeautomation: Planungs- und baubegleitendes Facility Management (FM)
Eine moderne Gebäudeautomation (GA) ist mehr als nur die Steuerung von Heizung, Lüftung und Klimaanlage. Sie bildet das zentrale Nervensystem, das alle technischen Anlagen im Gebäude vernetzt und intelligent regelt. Damit die Gebäudeautomation von Beginn an optimal in das Gesamtsystem integriert wird, ist ein planungs- und baubegleitendes Facility Management essenziell. Dieses koordiniert die Anforderungen an Funktionalität, Energieeffizienz und Lebenszykluskosten und bringt die Beteiligten aus Planung, Bau und Betrieb an einen Tisch. Ein planungs- und baubegleitendes Facility Management stellt sicher, dass die Gebäudeautomation von Anfang an passgenau konzipiert, fachgerecht installiert und zukunftsorientiert betrieben wird. Dabei ist vor allem die enge Verzahnung zwischen Bau, Technik, IT und späterem Betrieb wesentlich. Nur durch eine ganzheitliche Betrachtung der Lebenszykluskosten, Prozessanforderungen und Sicherheitsaspekte lassen sich Potenziale wie Energieeffizienz, Komfort und Betriebssicherheit voll ausschöpfen. Das Ergebnis ist ein Gebäude, das flexibel auf Nutzungsänderungen reagieren kann, wirtschaftlich betrieben wird und den Menschen darin eine komfortable Umgebung bietet.
Bedeutung des planungs- und baubegleitenden FM für die Gebäudeautomation
Bereits in der frühen Planungsphase fließen FM-Perspektiven (z. B. Wartungs- und Betriebskonzepte) in die GA-Planung ein.
Einbezug aller technischen Gewerke (Elektro, HKLS, Sicherheitstechnik, IT) minimiert Schnittstellenprobleme.
Vorausschauende Koordination
Enges Zusammenspiel zwischen Architekten, TGA-Fachplanern (Technische Gebäudeausrüstung), Systemintegratoren und FM-Verantwortlichen.
Abstimmung von Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten im Hinblick auf Wartung, Updates und spätere Erweiterungen.
Lebenszyklusorientierte Planung
Auswahl der GA-Komponenten nach Kriterien wie Energieeffizienz, Wartungsfreundlichkeit, Zukunftssicherheit und Kosten-Nutzen-Verhältnis.
Betrachtung des gesamten Gebäudebetriebs (z. B. über 15–20 Jahre), um spätere Umbauten und Nachrüstungen so gering wie möglich zu halten.
Bedarfsanalyse und Zieldefinition
Festlegung von Komfortparametern (z. B. Raumtemperatur, Luftqualität, Beleuchtungsstärken), Betriebszeiten, Automationsgrad.
Erarbeitung eines Nutzungskonzepts (z. B. Büro-, Labor-, Produktionsbereiche), das Anforderungen an Gebäudeautomation, Nutzerfreundlichkeit und Energiemanagement abbildet.
Funktions- und Lastenheft
Dokumentation der gewünschten Funktionen (z. B. Zeit- und präsenzabhängige Regelungen, Visualisierung, Fernzugriff) und Systemgrenzen.
Definition von technischen Standards (z. B. BACnet, KNX, LON, Modbus), Schnittstellen zu Fremdsystemen (z. B. ERP, CAFM).
Integration in die TGA-Planung
Abstimmung des GA-Konzepts mit HKLS (Heizung, Klima, Lüftung, Sanitär), Elektro, Sicherheits- und Brandschutztechnik.
Berücksichtigung von Normen und Richtlinien (z. B. DIN EN 15232, VDI 3814) und Einhaltung von IT-Sicherheitsanforderungen.
Projektspezifisches Sicherheitskonzept
Bewertung möglicher Risiken durch externe Zugriffe oder Systemausfälle (z. B. Cybersecurity, Redundanz, USV).
Festlegung von Notfallstrategien (z. B. automatisierte Abschaltung bestimmter Anlagen im Brand- oder Störfall).
Begleitendes Qualitätsmanagement
Regelmäßige Abstimmungstermine zwischen Bauleitung, TGA-Fachplanern und FM-Verantwortlichen, um Abweichungen frühzeitig zu erkennen.
Prüfung der Material- und Anlagenauswahl auf Wartungs- und Bedienfreundlichkeit (z. B. leicht zugängliche Schaltschränke, Sensoren).
Prüfung der Installation und Verkabelung
Überwachung der korrekten Leitungsführung (Stichwort EMV, Schirmung, Trennung von Daten- und Starkstromleitungen).
Sicherstellen, dass Sensoren und Aktoren an den richtigen Positionen und gemäß Plan installiert werden.
Provisorische Inbetriebnahmen und Funktionsprüfungen
Testbetrieb einzelner GA-Funktionen (z. B. Heizkreise, Lüftungszonen, Beleuchtungssteuerung) bereits vor Fertigstellung.
Dokumentation von Auffälligkeiten und Mängeln, um kostspielige Nachbesserungen nach der Fertigstellung zu vermeiden.
Schnittstellenmanagement
Klarheit über Verantwortlichkeiten hinsichtlich Bus-Systeme, Feldgeräte, Schaltschrankbau, IT-Netzwerke.
Abstimmung, welche Daten (z. B. Energieverbräuche) in die CAFM- oder das Gebäudeleitsystem einfließen und wie diese aufbereitet werden.
Systemintegration und -test
Zusammenführung aller Teilbereiche (z. B. Beleuchtung, HKLS, Sonnenschutz) in ein zentrales Gebäudeleitsystem.
Validierung, ob sämtliche Automationsfunktionen wie gewünscht arbeiten und kritische Zustände korrekt erkannt und gemeldet werden.
Protokollierung und Dokumentation
Sammlung aller relevanten Unterlagen (z. B. Funktionsbeschreibungen, Stromlaufpläne, Wartungshandbücher) in einem digitalen System.
Festlegung einer einheitlichen Struktur (z. B. nach VDI 3814 oder VOB/C) und Übergabe an den Betreiber.
Einweisung des Betriebspersonals
Schulung durch Fachfirmen und FM-Verantwortliche zur Bedienung des Gebäudeautomationssystems (z. B. Leittechnik, Fernzugriff, Alarmfunktionen).
Sicherstellung, dass nötiges Know-how (z. B. kleinere Programmieränderungen, Wartungsarbeiten) beim Betreiber vorhanden ist.
Übergabe- und Abnahmeprotokoll
Gemeinsame Abnahme der GA-Anlage durch Bauherr, FM-Verantwortliche und ausführende Firmen.
Fixierung möglicher Restmängel und Fristen zur Behebung sowie Dokumentation des Soll-Zustands.
Betriebsorganisation und Wartung
Definition klarer Zuständigkeiten: Wer ist für Updates der GA-Software, wer für Austausch von Sensorik oder Re-Kalibrierungen verantwortlich?
Nutzung von Wartungs- und Kontrollplänen in einem CAFM-System oder digitalen Wartungsmanagement.
Monitoring und Energiemanagement
Auswertung relevanter Daten (z. B. Energieverbräuche, Betriebsstunden, Temperaturverläufe) zur Identifikation von Optimierungspotenzialen.
Implementierung automatisierter Alarmmeldungen bei Grenzwertüberschreitungen oder Fehlermeldungen (Predictive Maintenance).
Anpassung an geänderte Nutzungsanforderungen
Flexible Parametrierung von Zeitprofilen, Raumnutzungsplänen, Sommer-/Winterstrategien (z. B. Nachtkühlung, Absenkbetrieb).
Bei Umbauten oder Erweiterungen frühzeitige Einbindung der GA-Fachleute, um Mehrkosten durch nachträgliche Eingriffe zu vermeiden.
Fortlaufende Schulung und Audits
Regelmäßige Trainings für Betriebspersonal, insbesondere bei Software-Updates oder Systemerweiterungen.
Audits und Zertifizierungen (z. B. nach ISO 50001) können Effizienzsteigerungen fördern und dokumentieren.
Interdisziplinäre Zusammenarbeit
Facility Management als integrativer Partner, der technisches, organisatorisches und wirtschaftliches Know-how bündelt.
Harmonisches Zusammenspiel von Bauherr, TGA-Fachplanern, Systemintegratoren und IT-Abteilung.
Klare Kommunikations- und Entscheidungswege
Regelmäßige Jour-Fixe und transparente Dokumentation der Absprachen.
Bei Konflikten oder Änderungen frühzeitige Eskalation an die Projekt- und Bauleitung.
Qualitätssicherung über alle Phasen
Von der Konzeptions- und Planungsphase über die Bau- bis hin zur Betriebsphase: Kontinuierliche Qualitätskontrollen, Testläufe, Abnahmen.
Klare Prüfkriterien und Checklisten (z. B. gemäß VDI 3814, DIN EN 15232, GEFMA-Richtlinien) unterstützen die Nachweisführung.
Zukunftsfähige Systemarchitektur
Offene, standardisierte Schnittstellen (z. B. BACnet) und modulare Aufbauten sichern die Investition ab und erlauben einfache Updates.
Frühzeitige IT-Sicherheitskonzepte (z. B. Segmentierung der Netzwerke, Zugriffsberechtigungen) schützen vor Cyberangriffen.
