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Gebäudeautomation: Ausschreibung Nutzerausbauten

Facility Management: Gebäudeautomation » Planung » Ausführungsplanung » Ausschreibung Nutzerausbauten

Ausschreibung zur Erweiterung der Gebäudeautomation im Zuge von Nutzerausbauten

Eine Ausschreibung zur Erweiterung der Gebäudeautomation für Nutzerausbauten zielt auf den nahtlosen Anschluss neuer Raum- und Anlagenelemente an die bestehende GA. Schlüsselbausteine der Ausschreibung sind Projektinfo (Kontext, vorhandene GA-Struktur, technische Eckdaten), Leistungsbeschreibung (Anzahl/Art neuer Datenpunkte, Geräte, Softwareintegration, Parameter), Formblätter (Preisangaben, Eignung (Systemkompetenz, Referenzen)), Vertragsentwurf (Werk- oder Liefervertrag + Montage, SLA-Reaktionszeiten, Wartungsoptionen), Zeitplan (Abstimmung mit bau- oder ausbautechnischen Meilensteinen, Start- und Abnahmetermine und Anhänge (GA-Bestandspläne, TGA-Schemen, Schnittstellenprotokolle).

Die Bewertung der Angebote erfolgt nach Preis, Qualität, Referenzen und Service. Nach Zuschlag schließt sich die Installationsphase an, in der neue Sensorik und Aktorik eingebaut und parametriert wird, gefolgt von Funktionstests, Abnahme und Betriebsübergabe. Ein Wartungs- und Servicekonzept sichert die Systemkontinuität, verhindert Ausfälle und ermöglicht Anpassungen bei zukünftigen Nutzungsänderungen. Damit sorgt das erweiterte GA-System langfristig für Energieeffizienz, Komfort und Sicherheit in den neuen Nutzungsbereichen.

Zielsetzung

Bei vielen Neubau-, Umbau- oder Modernisierungsprojekten existiert bereits ein Gebäudeautomationssystem (GA), das zentrale Funktionen wie Heizung, Klima, Lüftung, Licht und Sicherheitsmeldungen überwacht und steuert. Sobald jedoch Nutzerausbauten erfolgen – etwa neue Raumstrukturen, Raum-in-Raum-Systeme, zusätzliche HLK-Komponenten, Display- und Medientechnik oder Beleuchtung – muss die bestehende GA sinnvoll erweitert oder angepasst werden.

Ziele der Ausschreibung:

  • Integration neuer Sensoren, Aktoren, Steuerungen in das vorhandene GA-Netz,

  • Kompatibilität mit der vorhandenen GA-Plattform (Protokolle wie BACnet, Modbus, KNX?),

  • Sicherung von Energieeffizienz, Komfort (z. B. Raumtemperaturen, Beleuchtungsszenarien),

  • Zentrale Überwachung und Alarmmanagement weiterhin aus einem System.

Anpassung / Erweiterung vorhandener GA-Struktur

  • Aufnahme der Bestands-GA (z. B. BACnet-Server, GLT-Software, Schaltzentralen).

  • Entwurf der neuen MSR-Schaltpläne für zusätzliche Flächen (z. B. neue HLK-Zonen, separate Beleuchtungs- oder Raumklimasteuerung).

  • Integration evtl. Raum-in-Raum-Systeme (Cubes) mit eigenem Lüfter, CO₂-Sensorik ins GA.

Hardware und Software

  • Lieferung/Einbau von Datenpunkten (Sensoren, Aktoren, Controller) in den ausgebauten Bereichen (z. B. Temperatur, Luftqualität, Jalousien, Lichtdimmung).

  • Anpassung GA-Software (BACnet-Objekte, KNX-Integration, etc.), Parametrierung von Raumanforderungen, ggf. neue Visualisierungsmasken (BMS-Frontends).

Schnittstellen

  • Integration in die bestehende Leittechnik (z. B. GLT, SCADA oder Cloud-Portale).

  • Abstimmung mit TGA-Fachplanern, Elektroinstallateuren, IT (IP-Netz?), Brandschutz (z. B. Abschaltung Lüftung bei Brandalarm).

Inbetriebnahme und Dokumentation

  • Integration in die bestehende Leittechnik (z. B. GLT, SCADA oder Cloud-Portale).

  • Abstimmung mit TGA-Fachplanern, Elektroinstallateuren, IT (IP-Netz?), Brandschutz (z. B. Abschaltung Lüftung bei Brandalarm).

Wartungs- und Servicekonzept

  • Optional: Wartungsvertrag für neue GA-Komponenten, Support bei Störungen, Updates.

  • Integration in bestehendes GA-FM-Konzept (Wer pflegt künftig die Datenpunkte?).

Normen und Richtlinien

  • DIN EN ISO 16484 (Gebäudeautomation), VDI 3814, ggf. VOB (Bauleistungen?).

  • Brandschutzvorschriften: Abschaltung Lüftung, Brandfallsteuerungen, Feuerwehrlaufkarten.

Arbeitsschutz und DSGVO

  • Bei Sensorik mit Personenbezug (z. B. Präsenzmelder mit Statistik?) ggf. DSGVO-Konformität.

  • Schützende Maßnahmen (Zugriffsrechte im BMS, sichere Netzwerkanbindung).

Energieeffizienz

  • GA-Erweiterungen sollen Energieoptimierung gewährleisten (Raumtemperatursteuerung, bedarfsorientierte Lüftung).

  • CO₂-Sensorik oder Zeitprogramme: Minimierung Standby-Verbrauch.

Anschreiben / Projektinfo

  • Zweck: „Ausschreibung für Erweiterung der GA-Anlage im Zuge der Nutzerausbauten.“

  • Terminplan (Bieterfragen, Submission, Zuschlag, Start Inbetriebnahme).

Projektbeschreibung

  • Bestehendes GA-System: Hersteller, Protokolle (z. B. BACnet), Anzahl Datenpunkte, Visualisierungstool.

  • Nutzerausbau: Anzahl Räume, neue HLK-Funktionen, Beleuchtungs- oder Beschattungszonen.

Leistungsbeschreibung / Leistungsverzeichnis

  • Genaue Anzahl und Art neuer Datenpunkte (z. B. 20 x Temperatur, 5 x CO₂-Sensor, 10 x Präsenzmelder, 15 x Lichtaktuatoren).

  • Beschreibung der Funktionen: Raumtemperaturregelung, Lichtsteuerung, Alarmmeldungen.

  • Softwareanpassungen: Neue GA-Bilder, Alarmierungslogiken, Zeitprogramme.

  • Integration in Brandfallsteuerung: Abschalten Lüftung, Türfreigaben.

Formblätter

  • Kalkulationsschema (Pauschale je Datenpunkt? Je Controller?), positionsweise Listen.

  • Eignung (Referenzen, Qualifikationen GA-System XY, Herstellerzertifikate?).

  • Erklärung zu Tariftreue / DSGVO (falls relevant).

Vertragsentwurf

  • Werkvertrag (Lieferung + Montage + Inbetriebnahme + ggf. Softwarekonfiguration).

  • Laufzeit oder Gewährleistungsfrist: z. B. 4 Jahre nach VOB/B oder 2 Jahre nach BGB?

  • Eskalationsweg (Verzug, Mängel, Pönale?), Wartungsoption.

Zeitplan

  • Bieterfragen, Abgabe, Zuschlag, Integration in Baufortschritt (Nutzerausbauten, wann Dach/HLS fertig?).

  • Inbetriebnahmefenster: Abstimmung mit TGA, Haustechnik, IT.

Anlagen

  • GA-Bestandspläne, Schemen, Screenshots der Visualisierung, Netzwerk-Topologie, Raumbücher, HLK-Übersichten.

  • Schnittstellenbeschreibung (z. B. BACnet/IP, KNX, M-Bus).

Vergabeart

  • Öffentlicher Auftrag: UVgO / VOL/A oder ab Schwellenwert EU-Verfahren.

  • Privat: Freie Ausschreibung, Vergleichsangebote, ggf. Verhandlung.

Bewertungskriterien

  • Preis (Pauschal oder Einzeldatenpunkte?),

  • Qualität: Referenzen vergleichbarer GA-Projekte, Systemkompetenz (z. B. Integrator-Partnerschaft?),

  • Service: Wartung, Update- und Störfallreaktionszeiten, Verfügbarkeit Ersatzteile, Hotline,

  • Nachhaltigkeit: Energieeffizienzfunktionen, Langlebigkeit, integrationsfähig?

Angebotsprüfung

  • Formale Vollständigkeit, fachliche Plausibilität (Softwarekonzept, Hardware).

  • ggf. Bietergespräche, Vorführung von GA-Lösungen (z. B. GUIs, Alarmkonfiguration).

Zuschlag

  • Vertragsunterzeichnung, Koordination Starttermin, Montageraster, Abnahmeplanung.

Koordination mit Nutzerausbauten

  • Montagefenster: Wann Decken, Wände fertig, wann Kabelwege zugänglich, ob Endgeräte direkt installiert oder später.

  • Abstimmung mit TGA-Fachplaner (Leitungsführung, Schaltschrankerweiterung?).

Installation

  • Aufbau/Verkabelung neuer Controller, Sensoren, Aktoren, Displays.

  • Parametrierung (BACnet-IDs, KNX-GA, etc.), Integration in Haupt-GA-Server, Netzwerkfreigaben.

Testing und Abnahme

  • I/O-Check jeder Datenpunkt, Abgleich mit Datapointliste.

  • Funktionstest (z. B. Lichtansteuerung, Zeitprogramme, CO₂-Automatismus, Alarmweiterleitung).

  • Dokumentation aller Parametrierungen, GA-Bilder, Alarmketten.

Übergabe

  • Schulung des Betreiberpersonals (z. B. GA-Visu, Alarminterpretation, Zeitplanänderungen).

  • Mängelliste, Nachbesserung, finaler Abnahmetermin.

Regelbetrieb

  • GA läuft im Zusammenspiel mit neuen Nutzereinbauten (z. B. Raum-in-Raum-Module werden belüftet, Licht gesteuert).

  • ggf. Wartungs- und Servicevertrag: Regelmäßige SW-Updates, Fehlerbehebung, Hotline.

Optimierungen

  • Feineinstellung von Parametern (z. B. Temperatur-Sollwerte, Beleuchtungsszenen) nach ersten Nutzerfeedbacks.

  • Energieeffizienz-Analyse: Reduktion Stromlasten, bedarfsgesteuerte Lüftung.

Erweiterung

  • Bei neuen Umbaumaßnahmen oder wachsenden Flächen: Nachträgliche Ergänzung von Datenpunkten, neuer HLK-Kreise.

  • Ggf. Anbindung an Building IoT, Predictive Maintenance, KI-gestützte Algorithmen.

Langzeitperspektive

  • Einhaltung lebenszyklusbasierter Wartungsintervalle, Ersatz veralteter Controller, Migration auf neue GA-Standards.

  • Transparente Dokumentation – erleichtert Umbauten, mögliche Betreiberwechsel.