Ausschreibungen in der Gebäudeautomation

Eine der wichtigen Aufgaben im Rahmen. Leistungen der Ausschreibung ist die Festlegung des Eigenleistungsanteils des jeweiligen Unternehmens. Deshalb ist vor der Ausschreibung genauestens abzuklären, welche Leistungen das eigene Personal nach Anlagenerstellung ausführen soll.

Eine Fremdvergabe bietet sich insbesondere bei kleineren Einrichtungen mit geringer Personalkapazität an. Besonders dann, wenn das technische damit auch das GA-System komplex, umfangreich und einigermaßen anspruchsvoll ist, sollte auch darüber nachgedacht werden, ob es nicht doch kostengünstiger ist, den Betrieb der technischen Gebäudeausrüstung einschließlich ihrer Gebäudeautomation in Eigenleistung zu führen. Die Zeit, der kritiklosen Selbstverständlichkeit zur Übertragung dieser Aufgaben an Fremdbetriebe sollte vorbei sein. Die Herausforderung besteht lediglich darin, die innerhalb eines Jahres notwendigen Leistungen, wie sie das obige Bild zeigt, aufzuschlüsseln und festzustellen, ob diese Leistungen sich eignen, um damit eine eigene Betreiberorganisation wirtschaftlich auszulasten. Entsprechende Berechnungsmethoden hierfür müsste sich das Unternehmen schaffen oder bereitstellen lassen.

Für den öffentlichen Bereich sollen bezüglich der auszuführenden Leistungen für die Errichtung der GA-Anlage auch zugleich Leistungen der Instandhaltung ausgeschrieben werden (VGH; fünfjährige Nutzungsdauer für die Wertung der Angebote empfohlen). Insbesondere bezüglich der gleichzeitigen Ausschreibung von Bau und Instandhaltung gibt es berechtigte Zweifel, die im nicht-öffentlichen Bereich durchaus berücksichtigt werden sollten. Zumindest sollte zur Vermeidung von eventuellen Nachteilen für den Auftraggeber das Projektmanagement streng darauf achten, dass bei Übergabe der Leistung der technischen Gebäudeausrüstung auch tatsächlich alle geschuldeten Leistungen für die Gebäudeautomation nachgewiesenermaßen erbracht wurden. Das stellt hohe Ansprüche an den Prozess der Übergabe. Damit soll vermieden werden, dass etwa nicht fertig gestellte Leistungen zum Zeitpunkt der Übergabe im Rahmen eines Instandhaltungsvertrages noch nachträglich erbracht werden. Weil ja auch die Instandhaltungsleistung nach den Regeln des Wettbewerbs zu vergeben sind, würden dann Instandhaltungsleistungen zulasten der „Restleistungen“ vernachlässigt werden müssen. Es ist also durchaus zu überlegen, ob ein geeignetes anderes Unternehmen für die Instandhaltungsleistungen verpflichtet werden sollte, was ja bei produktneutraler Gebäudeautomation durchaus gerechtfertigt wäre. Besonderes Augenmerk gilt allerdings hierbei der Softwarepflege für das gesamte GA-System, einschließlich aller Notwendigkeiten für die IT-Sicherheit.

Sowohl für die Bauleistung, als auch für die Instandhaltungsleistungen sollte die Leistungsfähigkeit bei Ausschreibung festgestellt werden.

• Die Erfüllung der Betreiberpflichten für die Betriebssicherheit

• Was steht an Personal bereits zur Verfügung (Qualifikationen)?

• Umfang und Komplexität der Liegenschaft und mithin der GA-Anlagen und -Systeme

• Die Kosten (Investitionskosten in Verbindung mit Betriebskosten)

Der Instandhaltungsvertrag sollte sich auf den Zeitraum von fünf Jahren orientieren. Die hierbei zu vereinbarende Preisgleitklausel muss bei öffentlichen Aufträgen den Vergabehandbuch entsprechen. Im privaten Bereich ist es sinnvoll, ebenfalls diese Regelung zu verwenden.

Wie bereits bei der Ausschreibung erwähnt, ist insbesondere wegen der Spezifik des notwendigen Wissens und Könnens bei der Gebäudeautomation entsprechend fachlich qualifiziertes Personal einzusetzen. Weil dies in den Unternehmen umfänglich nicht wirtschaftlich vorzuhalten ist, werden fast ausschließlich entsprechende Instandhaltungsverträge geschlossen. Weil aber auch im Facility Management Bereich der Unternehmen (in unterschiedlicher Ausprägung) Fachpersonal vorhanden ist, ist es ganz wichtig, eine Betreiberorganisation für die Gebäudeautomation zu schaffen. Diese Organisation regelt, wer was machen muss und damit verbunden natürlich, wer welches Personal zur Verfügung haben muss.

Bei der Handhabung von sicherheitsrelevanten Meldungen bzw. Anleitungen (Gefahr für Leib und Leben) erfolgt die Ausschaltung ausschließlich auf eine ständig besetzte Stelle, und dies auch nur dann, wenn diese Stelle die Bedingungen der DIN EN 50518 erfüllt. Ist diese Bedingung nicht erfüllt war, erfolgt die Aufschaltung auf eine entsprechend zertifizierte Zentrale eines externen Unternehmens. Gerade dieser Punkt ist bei einer Ausschreibung besonders zu beachten!

Um einerseits Doppelarbeit zu vermeiden und andererseits nichts zu vergessen, sind die entsprechenden Schnittstellen genau zu definieren. Diese betreffen in diesem Zusammenhang die folgenden drei Fragen:
- Wer ist zuständig für die Instandhaltung der technischen Gebäudeausrüstung?
- Wer für die Instandhaltung der Gebäudeautomation und zwar jeweils in Bezug auf die konkrete technische Anlage?
- Wer ist zuständig für welche jeweiligen Aufgaben des täglichen Betriebs?

Durch sinnvolle organisatorische und räumliche Zusammenfassung von MSR-Werkstatt und Standort der MBE mit der Störannahmestelle (CAFM-System) ist das effiziente Störungsmanagement von der Meldung, der Störungsaufnahme, der Störungsbeseitigung schließlich bis zur Fertigmeldung zu organisieren.

Als Grundlage für die Ausschreibung der GA-Anlage die Ausführungsplanung, welche auf Basis des erstellten Betreiberkonzeptes erarbeitet wurde. Die Planungsunterlagen sind vollständig, wenn Sie folgende Bestandteile beinhalten:

• Zusammenfassung der Randbedingungen für die GA in den betroffenen Gebäuden bzw. Liegenschaften

• Ziele der GA-Nutzung

• Beschreibung der Konfiguration der technischen Anlagen

• Betreiberkonzept gemäß VDI 3814 Blatt 2.1

• Beschreibung der Netzwerktopologie und des Netzwerkmanagements einschließlich Sicherheitseinrichtungen.

• Funktionsbeschreibung je Anlage (oder je Raum bei Raumautomation) einschließlich Bedie-nung,

• Beschreibung der Automationsaufgaben (Normalbetrieb, eingeschränkter Betrieb, Anfahrbe-trieb, Notbetrieb, Instandhaltungsbetrieb, Störbetrieb, Handbetrieb),

• Beschreibung der zentralen bzw. anlagenübergreifenden Funktionen,

• Beschreibung bzw. Angaben zu den GA-Kommunikationsschnittstellen,

• Beschreibung bzw. Angaben zur Anbindung von Fremdsystemen

• Automationsschemata gemäß DIN EN ISO 16484 als Fließbild

• GA-Funktionslisten nach DIN EN ISO 16484-3 je Informationsschwerpunkt,

• RA-Funktionslisten

• Vorgaben für ein Kennzeichnungssystem und einen Datenpunkt-Adressierungsschlüssel gemäß VDI 3814 Blatt 4.1

• Übersichtslageplan Gebäudeautomation (für Liegenschaft(en), Gebäude, Gebäudebereiche),

• Schema der GA-Netzwerktopologie mit Aufbau des Backbones, Übersicht der Netzwerkkomponenten (Router, Switche, Repeater; ggf. nach Domains etc.) und Bezeichnung der physikalischen Infrastruktur (Kabel, Leitungen, Stromversorgung),

• Installationspläne der Gebäudeautomation (je Etage) mit folgenden Angaben und symbolischen Darstellungen: Standorte der Informationsschwerpunkte, Standorte der Bedieneinrichtungen, Standorte der Einrichtungen der Managementebene, Lage der Schaltschränke, der technischen Anlagen und der sonstigen Einrichtungen, die funktional mit der GA-Anlage verbunden sind, Trassen, Leitungsführung und Durchbrüche, Anzahl der Busteilnehmer/Bus-Knoten pro Etage (Gesamtanzahl und Anzahl je Anlage bzw. Funktionseinheit)

• Zusammenstellung der Sollwerte und Betriebszeiten je Anlage/Funktionseinheit, z. B. Temperaturen, Feuchten, Drücke, Volumenströme, Begrenzungsmesswerte aller physikalischen Regelgrößen.

• Zusammenstellung der Auslegungsdaten der Stellglieder (Ventile, Antriebe),

• Angaben zur Grobdimensionierung von Leitungen und Schaltschränken,

• Konzept zur Stromversorgung der GA und Übersicht der Leistungsaufnahme, elektrischer Komponenten einschließlich USV-/Notstromversorgung,

• Definition und Dokumentation der Gewerke-, Liefer- und Leistungsgrenzen,

• Ggf. Einrichtungspläne für Räume mit Schaltschränken, Management-/ Bedienarbeitsplät-zen,

• Technische Vorgaben für Systemspezifika, z. B. Funktionsprofile, Objekte, Netzwerkvariable,

• Standards für Visualisierung der Anlagenbilder, Diagramme, Bedienlayouts und

• Vorgaben zu weiteren Hilfsmitteln für die Bedienung (gemäß VDI 3814 Blatt 2.3).

• Die Beschreibung der Baumaßnahme,

• dieLeistungsbeschreibung mit Installationshinweisen,

• das Leistungsverzeichnis,

• die GA- und RA-Funktionslisten als Grundlage der Massenermittlung für Dienstleistungen,

• sonstige zur Beschreibung der Bauaufgabe erforderliche Unterlagen.

Im Leistungsverzeichnis müssen auch Sonderaufgaben und Dienstleistungen (Besondere Leistungen), die über die Leistungen nach VOB/C DIN 18386 wie Ziffer 3.3 (Inbetriebnahme und Einregulierung) und 4.1 (Nebenleistungen) hinausgehen, entsprechend des jeweiligen Bedarfs enthalten sein.

• Programmierungs- und Parametrierungsleistungen für beigestellte Produkte,

• Prüfungen und Integrationen beigestellter Anlagenteile,

• Testinstallationen,

• Übernahme kommunikativer Informationen aus Fremdsystemen

• oder Erstellen besonderer Betriebsunterlagen...

Die Leistungsmerkmale für die MBE sind im Zuge der Planung und spätestens bei der Ausschreibung zu bestimmen. Für die MBE ist eine genaue Klärung der gewünschten Leistungsmerkmale vor der Ausschreibung notwendig. Zu den Angebotswertungskriterien soll mindestens eine vergleichbare Referenzanlage gehören.

Bei der Prüfung und Wertung der Angebote kann die VDI 6028 Blatt 6 „Bewertungskriterien für die Technische Ausrüstung - Anforderungsprofile und Wertungskriterien“ für die GA genutzt werden.