Vergabe von Bauleistungen und Instandhaltungsverträge für Gebäudeautomation
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Strategische Vergabe von Bauleistung und Instandhaltungsverträgen für Gebäudeautomation
Die Gebäudeautomation (GA) ist ein essenzielles Element für die effiziente Steuerung technischer Systeme in Gebäuden. Sie vernetzt Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen (HLK), Beleuchtung, Sicherheitssysteme, Zutrittskontrollen, Energiemanagement und viele weitere Funktionen. Durch intelligente Steuerung, Automatisierung und Überwachung werden Betriebskosten reduziert, Energieeffizienz gesteigert und Gebäude sicherer sowie komfortabler gestaltet.
Bauleistung & Instandhaltung: Optimierte Gebäudeautomation für langfristige Effizienz
Ein GA-System besteht aus mehreren Schlüsselfunktionen:
Energiemanagementsysteme (EMS): Optimierung des Strom-, Heiz- und Wasserverbrauchs
HLK-Regelung: Effiziente Steuerung von Heizungen, Lüftungen und Klimaanlagen
Sicherheitssysteme: Zutrittskontrolle, Videoüberwachung, Brandschutz, Einbruchmeldetechnik
Sensorik & Aktorik: Erfassung von Umgebungsparametern (Temperatur, CO₂, Luftfeuchte, Anwesenheit, Lichtstärke) und direkte Steuerung von Komponenten
Schaltschränke & Steuerungseinheiten: Koordination aller GA-Komponenten über SPS (Speicherprogrammierbare Steuerungen)
IoT-Integration: Cloud-gestützte Überwachung, Echtzeitanalyse und KI-gestützte Optimierung
Cybersecurity & IT-Sicherheit: Schutz vor Manipulationen und Angriffen auf vernetzte GA-Systeme
Die kombinierte Vergabe von Bau- und Wartungsverträgen gewährleistet eine langfristig wirtschaftliche, sichere und gesetzeskonforme Nutzung der Gebäudeautomation.
Erhöhte Wartungskosten durch Herstellerbindung
Viele GA-Hersteller setzen auf proprietäre Software und geschlossene Systeme, die nur durch eigene Servicetechniker gewartet werden können.
Nachträgliche Wartungsverträge sind 30 % – 60 % teurer als frühzeitig verhandelte Verträge.
Hersteller nutzen exklusive Zugriffsrechte auf Steuerungen, Sensorik und Schaltschränke, um Servicekosten künstlich hochzuhalten.
Beispiel
Wartungskosten bei kombinierter Vergabe: 15.000 €/Jahr
Wartungskosten bei separater Vergabe: 22.000 – 25.000 €/Jahr (+50 % bis +65 %)
Langfristige Mehrkosten (10 Jahre): 70.000 € – 100.000 €
Relevante Normen:
DIN EN 13269: Leitfaden für Instandhaltungsverträge
VDI 3814: Richtlinien für Gebäudeautomation
Hohe Ersatzteilpreise und Software-Abhängigkeit
Sensoren, Aktoren, Steuerungseinheiten und Schaltschränke sind oft herstellerspezifisch und daher nur zu hohen Kosten verfügbar.
Softwarelizenzen für Gebäudeleittechnik (GLT) sind nachträglich erheblich teurer.
Ungeplante Upgrades oder Software-Patches führen zu wiederkehrenden Zusatzkosten.
Beispiel
Ersatzteilkosten bei kombinierter Vergabe: 5.000 €
Ersatzteilkosten bei separater Vergabe: 10.500 € (+110 %)
Softwarelizenzverlängerung nachträglich: +30 % höhere Kosten
Höhere Betriebskosten durch ineffiziente Wartung
Verschmutzte oder falsch kalibrierte Sensorik führt zu falschen Steuerbefehlen und erhöhtem Energieverbrauch.
Fehlfunktionen in Schaltschränken, SPS oder Aktoren können erhebliche Fehlsteuerungen auslösen.
Nicht aktualisierte Regelsoftware führt zu ineffizienten Prozessen und steigenden Energiekosten.
Einsparpotenzial durch regelmäßige Wartung:
Bis zu 30 % Energieeinsparung durch optimierte Steuerung
Reduzierung der Betriebskosten durch vorausschauende Wartung um bis zu 20 %
Relevante Normen:
DIN EN 31051: Grundsätze der Instandhaltung
VDI 3814: Regelung von Gebäudeautomationssystemen
Sicherheits- und IT-Risiken durch fehlende Wartung
Nicht gepatchte oder veraltete Software ist eine erhebliche Sicherheitslücke für Hackerangriffe.
Unzureichend gewartete Zutrittskontrollen können Gebäudesicherheit gefährden.
Fehlende regelmäßige Sicherheitsupdates können zum Ausfall kompletter GA-Systeme führen.
Langfristige Kostenoptimierung durch vertragliche Fixierung
Fixierung von Wartungskosten, Ersatzteilpreisen und Software-Updates für mindestens 10 Jahre
Verpflichtung zu regelmäßigen Inspektionen und Systemupdates
Klar definierte Service-Level-Agreements (SLA) für maximale Systemverfügbarkeit
Sicherstellung der Betriebssicherheit und Effizienz
Laufende Kalibrierung und Wartung aller Sensoren, Schaltschränke und Steuerungssysteme
Dynamische Steuerung der HLK-Anlagen zur Reduzierung des Energieverbrauchs
Sicherstellung der Konformität mit Normen wie DIN EN 15232 für Energieeffizienz in Gebäuden
Relevante Normen & gesetzliche Anforderungen
DIN EN 13269: Leitfaden für InstandhaltungsverträgeLeitfaden für Instandhaltungsverträge
DIN EN 31051: Grundsätze der Instandhaltung
DIN EN 13460: Dokumentation der Instandhaltung
DIN EN 15232: Energieeffizienz durch Gebäudeautomation
VDI 3814: Regelung und Steuerung von GA-Systemen
ISO 50001: Energiemanagementsysteme
Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV): Anforderungen an technische Gebäudeausrüstung
IT-Sicherheitsgesetz 2.0: Anforderungen an Cybersecurity