Nachrüstpflicht Nichtwohngebäude: größer 290 kW Nennleistung

Gebäudeautomation bezeichnet die Gesamtheit aller Steuerungs-, Regelungs- und Überwachungseinrichtungen – einschließlich Software und Vernetzung –, die den Betrieb der technischen Gebäudeausrüstung (TGA) effizient und sicher gestalten. Gemäß der Definition der EU-Gebäuderichtlinie umfasst ein BACS „alle Produkte, Software und Engineering-Dienstleistungen, die einen energieeffizienten, wirtschaftlichen und sicheren Betrieb der gebäudetechnischen Systeme durch automatische Regelungen und unterstützende manuelle Bedienung ermöglichen“. Praktisch zählen hierzu etwa Gebäudeleittechnik-Systeme, digitale Mess- und Sensorik, vernetzte Steuerungen für Heizung, Lüftung, Klima (HLK), Beleuchtung, Verschattung und andere Energiesysteme sowie die dazugehörige Management-Software.

• Kontinuierliche Erfassung und Überwachung: Sämtliche relevanten Verbrauchsdaten (für Wärme, Kälte, Strom etc.) werden lückenlos gemessen, aufgezeichnet und in einem zentralen System zusammengeführt. Diese Echtzeit-Datenerfassung ermöglicht es, den Betriebszustand aller Anlagen jederzeit nachzuvollziehen. Idealerweise werden die Verbrauchsdaten einzelnen Nutzungsbereichen zugeordnet, im Stundenraster erfasst und langfristig (über mehrere Jahre) archiviert.

• Aktive zentrale Steuerung: Das Automationssystem greift regelnd in die Gebäudetechnik ein, um den Betrieb laufend zu optimieren. Auf Basis der erfassten Daten und hinterlegter Sollwerte nimmt das System autonom Einstellungen vor – zum Beispiel Anpassung von Heizkurven, Lüftungsraten oder Beleuchtungsstärken – um Energie einzusparen, ohne den Komfort einzuschränken. Gleichzeitig bleibt eine manuelle Eingriffsmöglichkeit für Facility Manager bestehen, um bei Bedarf einzelne Systeme gezielt zu steuern oder abzuschalten. Alle Teilsysteme (Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung etc.) sind über die Leittechnik integriert und interagieren, damit sie nicht gegenläufig arbeiten, sondern aufeinander abgestimmt.

• Frühwarnung und Störfallmanagement: Eine weitere essentielle Funktion ist die automatisierte Erkennung von Ineffizienzen, Abweichungen und Störungen. Das BACS vergleicht die aktuellen Leistungsdaten der Anlagen mit definierten Optimalwerten oder historischen Referenzwerten. Werden Anomalien entdeckt – etwa ein plötzlich ungewöhnlich hoher Energieverbrauch einer Anlage oder Abweichungen von Soll-Temperaturen – generiert das System Alarmmeldungen. Diese Warnhinweise werden an den zuständigen Gebäudebetreiber oder das Facility-Management weitergeleitet, idealerweise mit Diagnosehinweisen. So können Probleme wie fehlerhafte Regelungen, Defekte oder ineffiziente Betriebsweisen frühzeitig erkannt und behoben werden, bevor sie zu Mehrverbrauch oder Komfortproblemen führen.

• Analyse und Optimierung: Aufbauend auf den gesammelten Daten ermöglicht ein BACS eine tiefergehende Analyse der Energieeffizienz des Gebäudes. Durch den Vergleich mit Benchmark-Werten (z. B. durchschnittlichen Verbrauchswerten ähnlicher Gebäude oder historischen eigenen Werten) lassen sich weitere Einsparpotenziale identifizieren. Die Automation stellt dafür Aufbereitungen und Berichte zur Verfügung, die als Grundlage für kontinuierliche Verbesserungsstrategien dienen. Zudem kann das System in Zukunft verstärkt smarte Funktionen integrieren – etwa prädiktive Regelungen (vorausschauendes Anpassen z.B. anhand von Wetterprognosen oder Nutzungsplänen), Lastmanagement in Abstimmung mit dem Stromnetz (Demand Response) oder die Einbindung von Speicher und Erneuerbaren Energien –, all dies mit dem Ziel, Gebäude in Richtung Smart Buildings zu entwickeln.

Es bildet ein Gebäudeautomationssystem das „Gehirn“ des Gebäudes: Es vernetzt alle technischen Einrichtungen, überwacht permanent deren Zustand und optimiert das Zusammenspiel – damit wird der Gebäudebetrieb insgesamt transparenter, effizienter und sicherer.

Die Verpflichtung, ab 2025 BACS in großen Nichtwohngebäuden einzusetzen, bedeutet in der Praxis einen Paradigmenwechsel in der Gebäudebewirtschaftung. Bisher wurden viele Gebäudeanlagen weitgehend statisch betrieben und nur punktuell – etwa bei Wartungsterminen oder auftretenden Problemen – manuell geprüft und angepasst. Künftig soll der Betrieb dynamisch und datengetrieben erfolgen.

• Umfassende Nachrüstpflicht: Alle Betreiber von Nichtwohngebäuden mit Heizungs-, Klima- oder kombinierten HLK-Systemen über 290 kW Nennleistung sind verpflichtet, ein BACS zu installieren. Diese Grenze von 290 kW ist relativ niedrig angesetzt, um möglichst viele Gebäude einzuschließen – bereits ein größeres Bürogebäude oder ein Einkaufsmarkt kann diese Leistungsschwelle überschreiten. Entscheidend ist, dass sämtliche bestehende Anlagentechnik abgedeckt wird. Es reicht also nicht etwa, nur einzelne Teile (z. B. die Heizung) zu automatisieren; vielmehr müssen alle wesentlichen technischen Systeme des Gebäudes in das zentrale Automationssystem integriert sein. Für Neubauten gilt diese Forderung ohnehin: Hier wird inzwischen schon bei Planung und Bau gefordert, die Technik mit entsprechender Automations- und Leittechnik auszustatten. Die Nachrüstpflicht sorgt nun dafür, dass auch ältere Gebäude – Fabrikhallen, Verwaltungsgebäude, Schulen, Einkaufszentren etc. – nachträglich auf den neuesten Stand gebracht werden.

• Funktionale Mindeststandards: Das installierte BACS muss bestimmte Mindestfunktionen erfüllen, wie sie oben beschrieben wurden. Dazu gehört insbesondere die Fähigkeit, kontinuierlich Energieverbrauchs- und Betriebsdaten zu erfassen, diese Daten für mindestens einige Jahre zu speichern und auszuwerten, Regelfunktionen zur automatischen Effizienzsteuerung bereitzustellen sowie ein Alarmierungs- und Meldesystem bei Auffälligkeiten zu haben. In der Praxis bedeutet dies, dass einfache Timer oder manuelle Steuerpulte nicht mehr ausreichen – es bedarf eines echten digitalen Gebäudeleitsystems mit entsprechender Sensorik (etwa Zähler, Temperatur- und Luftqualitätssensoren), Aktorik (Stellglieder, Ventile, Regelventilatoren etc.) und Software. Die EPBD schreibt zudem vor, dass solche Systeme interoperabel sein sollen, also mit verschiedenen Herstellern und Kommunikationsprotokollen umgehen können, damit eine ganzheitliche Automation möglich ist.

• Integration in den Gebäudebetrieb: Die Einführung eines BACS ist nicht nur eine technische, sondern auch eine organisatorische Aufgabe. Das System liefert zwar automatisiert Daten und Optimierungsvorschläge, dennoch bleibt das Facility Management Personal ein wichtiger Faktor. Mitarbeiter müssen geschult werden, um die Monitoring-Reports zu verstehen, auf Alarme richtig zu reagieren und die Möglichkeiten der neuen Technik voll auszuschöpfen. Ein effektives BACS funktioniert nur, wenn es in die betrieblichen Abläufe eingebunden ist – beispielsweise indem klare Prozesse definiert sind, wie bei einem Störungsalarm verfahren wird oder wie regelmäßig die Effizienzberichte ausgewertet und Maßnahmen daraus abgeleitet werden. Ab 2025 wird es daher vielerorts erforderlich sein, Betriebskonzepte anzupassen und ggf. Dienstleister oder Energieberater einzubinden, die bei der Datenanalyse helfen. Kurz: Die Transparenz des Energieverbrauchs erhöht sich drastisch, doch diese Transparenz muss auch aktiv genutzt werden, um tatsächlich Einsparungen zu realisieren.

• Retrofit und technische Herausforderungen: Besonders in bestehenden Gebäuden kann die Nachrüstung komplex sein. Technisch müssen oft verschiedene Altanlagen (Heizkessel, Lüftungsgeräte, Klimaanlagen, Beleuchtungssteuerungen etc.) nachträglich mit Sensoren, Steuerungskomponenten und Schnittstellen ausgerüstet werden, damit sie in ein zentrales System eingebunden werden können. Unterschiedliche Protokolle und Fabrikate erfordern mitunter Gateways oder den Austausch veralteter Regelungstechnik. Zudem muss das Gebäudeleitsystem so eingerichtet werden, dass es die Vielfalt der Anlagen koordinieren kann. Diese Aufgaben erfordern Fachplanung und Expertise in Gebäudeautomation. Für Betreiber kann dies eine beträchtliche Investition bedeuten – finanziell wie personell. Allerdings werden einmalige Kosten langfristig durch Einsparungen aufgewogen (siehe nächster Abschnitt). Die EU und nationale Programme bieten teils Fördermittel oder Anreize, um diese Modernisierung zu unterstützen, denn letztlich dient sie nicht nur dem Klimaschutz, sondern auch der Innovationsförderung im Bausektor.

„Digitalisiere deinen Gebäudebetrieb oder führe ihn nicht länger im großen Maßstab weiter.“ Es handelt sich um einen ambitionierten Schritt, der den Status quo im Gebäudemanagement verändert.

Die verpflichtende Einführung von Gebäudeautomationssystemen in großen Gebäuden basiert auf der Erwartung erheblicher Energieeinsparpotenziale. Laut Berechnungen der EU-Kommission lassen sich in großen Nichtwohngebäuden durch den flächendeckenden Einsatz von BACS Energieeinsparungen von bis zu 30 % erzielen. Diese Zahl verdeutlicht den enormen Hebel: Fast ein Drittel des bisherigen Verbrauchs könnte perspektivisch eingespart werden, indem bestehende Ineffizienzen aufgedeckt und behoben werden.

• Vermeidung von Verschwendung: In vielen Gebäuden laufen Anlagen länger oder mit höherer Leistung als nötig, sei es durch fehlende Anpassung an die tatsächliche Nutzungszeit (z.B. Beleuchtung oder Lüftung in ungenutzten Räumen) oder durch suboptimale Reglereinstellungen. Eine Automation, die präzise auf Bedarf und Anwesenheit reagiert und z.B. nachts oder an Wochenenden in den Energiesparmodus schaltet, eliminiert unnötigen Verbrauch.

• Optimierung des Zusammenspiels: Heiz- und Kühlanlagen können sich in schlecht geregelten Gebäuden gegenseitig behindern (z.B. paralleler Betrieb von Heizung und Klimakühlung in Übergangszeiten). Durch koordinierte Regelstrategien – etwa zeitweise Nutzung natürlicher Kühlung durch Nachtlüftung, bevor mechanische Kühlung zugeschaltet wird – wird der Einsatz von Energie minimiert. Auch die hydraulische Optimierung von Heiz- und Kühlsystemen (z.B. durch automatische Pumpensteuerung, Ventilregelung) trägt dazu bei, dass keine Energie ungenutzt verpufft.

• Früherkennung von Defekten: Undichte Ventile, defekte Fühler oder falsch kalibrierte Sensoren können zu erheblichen Mehrverbräuchen führen, bleiben jedoch oft lange unbemerkt. Ein BACS erkennt solche Abweichungen und meldet sie sofort. Die umgehende Reparatur oder Kalibrierung stellt sicher, dass Störungen nicht zum Dauer-Problem werden. Dadurch werden Energieverluste, die sich über Monate summieren könnten, vermieden.

Neben der reinen Energieeinsparung sind auch wirtschaftliche Vorteile unmittelbar greifbar: Gesenkter Energieverbrauch führt direkt zu reduzierten Betriebskosten. Gerade angesichts steigender Energiepreise in den letzten Jahren ist jede eingesparte Kilowattstunde bares Geld wert. Eine Reduktion um beispielsweise 20–30 % der Energiekosten bedeutet bei großen Immobilien jährliche Einsparungen im häufig fünf- bis sechsstelligen Euro-Bereich. Diese Einsparungen können die Investitionskosten für die Automatisierung in wenigen Jahren wieder hereinholen. Zudem steigert ein effizient geführtes Gebäude seinen Wert: Für Mieter oder Käufer wird ein Gebäude mit moderner Automation attraktiver, da die Nebenkosten und der CO₂-Fußabdruck geringer sind.

Auch klimapolitisch ist der Effekt signifikant: Wenn große Gebäude EU-weit ihren Verbrauch um durchschnittlich einige zehn Prozent senken, reduziert sich der CO₂-Ausstoß um Millionen Tonnen – ein wichtiger Schritt, um die Emissionsziele bis 2030 und 2050 zu erreichen. In Summe trägt die Automatisierung also dreifach zum Mehrwert bei: Ökologisch (weniger Emissionen), ökonomisch (geringere Kosten) und komfortbezogen (bessere Überwachung und Steuerung kommt oft auch dem Raumklima und der Nutzerzufriedenheit zugute, da z.B. Überhitzungen oder zu kalte Räume vermieden werden können).

Obwohl die Vorteile offensichtlich sind und die rechtliche Pflicht vor der Tür steht, zeigt sich in der Praxis bislang eine deutliche Umsetzungslücke. Einer aktuellen Umfrage des VDMA (Verband Deutscher Maschinen- und Anlagenbau) zufolge waren im Juli 2025 in Deutschland weniger als die Hälfte der betroffenen Nichtwohngebäude mit einer den Anforderungen entsprechenden Gebäudeautomation ausgerüstet. Das bedeutet umgekehrt: Mehr als jede zweite große Liegenschaft erfüllte ein halbes Jahr nach Inkrafttreten der EU-Vorgabe noch nicht die geforderte Ausstattung. Diese Zahlen sind alarmierend, da sie einen erheblichen Nachholbedarf indizieren – und das nicht nur in Deutschland, sondern mutmaßlich in vielen EU-Mitgliedstaaten.

Die Gründe für die zögerliche Umsetzung sind vielfältig. Zum einen sind die Investitionskosten für eine Nachrüstung je nach Ausgangszustand des Gebäudes nicht unerheblich. Zwar wird der Aufwand – etwa 20 bis 50 Euro pro Quadratmeter bei großen Nichtwohngebäuden – durch Einsparungen langfristig amortisiert, doch müssen Eigentümer diese Vorfinanzierung stemmen und Ausschreibungen sowie Installationsprojekte auf den Weg bringen. Das braucht Zeit und Kapital. Zum anderen ist technisches Know-how gefragt: Die Planung und Integration eines BACS erfordert Spezialwissen, und es gibt nur eine begrenzte Zahl an Fachfirmen und Ingenieuren, die solche komplexen Projekte bewältigen können. Die plötzliche hohe Nachfrage nach Gebäudeautomation führt daher auch zu Engpässen bei Planungskapazitäten und ausführenden Firmen.

Weiterhin spielt die Bewusstseinslage eine Rolle. Manche Betreiber sind sich der gesetzlichen Pflicht möglicherweise noch nicht ausreichend bewusst oder hoffen auf Fristverlängerungen bzw. nehmen an, dass die Nicht-Einhaltung folgenlos bleibt. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass Verstöße gegen die national umgesetzten Vorschriften (z.B. im GEG) rechtliche Konsequenzen haben können – von Bußgeldern bis zur Untersagung des Betriebs bestimmter ineffizienter Anlagen. Zudem müssen Gebäude ohne BACS weiterhin engmaschige Energie-Audits und Inspektionen durchführen lassen, was wiederum laufende Kosten und Aufwand verursacht. In der Summe ist Nichtstun keine nachhaltige Option: Entweder investiert man in Automation oder man zahlt indirekt durch alternative Auflagen und höheren Verbrauch drauf.

Die Herausforderung der Nachrüstung besteht auch darin, dass sie am lebenden Objekt vorgenommen werden muss. Anders als im Neubau, wo man auf freier Baustelle die Systeme installiert, müssen in Bestandsgebäuden die Arbeiten oft im laufenden Betrieb stattfinden. Das erfordert eine behutsame Planung, um Störungen für die Nutzer so gering wie möglich zu halten. Beispielsweise könnten Installationen in Abschnitten oder außerhalber Betriebszeiten stattfinden. Hinzu kommt, dass nicht jedes Gebäude auf Anhieb „automationstauglich“ ist – in manchen Fällen müssen erst Grundlagen geschaffen werden, z.B. der Austausch alter analoger Thermostate gegen digitale, das Nachrüsten von Messstellen oder das Herstellen von Leitungswegen für die Vernetzung.

Die jetzige Situation lässt sich somit als kritische Phase beschreiben: Einerseits ist der politische und normative Druck da – die Zielmarke 2025 ist erreicht – andererseits muss die Branche (Gebäudeeigentümer, technische Gebäudeausrüster und Dienstleister) einen Kraftakt leisten, um die Umsetzungslücke zu schließen. Hierbei bieten sich natürlich auch Chancen: Wer frühzeitig handelt, profitiert nicht nur von den genannten Kosteneinsparungen, sondern positioniert sich auch als Vorreiter eines modernen, nachhaltigen Gebäudemanagements. Umgekehrt riskieren Nachzügler Wettbewerbsnachteile und möglicherweise zukünftig strengere Auflagen.

Die Einführung der verpflichtenden Gebäudeautomation ab 2025 markiert einen Meilenstein für die Energieeffizienz im Gebäudesektor. Erstmals wird flächendeckend vorgeschrieben, den Energieverbrauch lückenlos messbar und steuerbar zu machen. Das grundlegende Prinzip dahinter lässt sich zugespitzt formulieren: „Was sich nicht misst, wird nicht gesteuert.“ Ohne Messung bleibt der Verbrauch dem Bewusstsein entzogen – und ohne aktive Steuerung werden Einsparpotenziale zwangsläufig verschenkt. In der Vergangenheit wurden viele Verbräuche schlicht hingenommen, weil sie im Verborgenen abliefen. Damit ist nun Schluss: Transparenz und Automatisierung werden zum neuen Standard großer Gebäude.

Die Konsequenz daraus ist auch ökonomisch eindeutig: Was nicht gesteuert wird, kostet dauerhaft Geld. Ineffizienzen kumulieren sich über die Zeit zu erheblichen Ausgaben, die durch ein intelligentes Management vermeidbar wären. Ein Gebäudebetreiber, der in Energie-Transparenz und smarte Steuerung investiert, senkt seine Kosten als Erster – er erschließt Einsparungen, lange bevor hohe Energieverbräuche zum finanziellen Problem anwachsen. Zudem erfüllt er proaktiv die gesetzlichen Anforderungen und reduziert sein Risiko, durch künftige Regulatorik oder Energiepreissteigerungen in Bedrängnis zu geraten.

Man kann feststellen, dass die Gebäudeautomation nicht nur eine technische Maßnahme darstellt, sondern einen kulturellen Wandel im Gebäudebetrieb signalisiert: Weg vom reaktiven, undurchsichtigen Energieverbrauch hin zu einem proaktiven, datenbasierten Energiemanagement. Diese Transformation erfordert anfänglich Anstrengungen und Investitionen, doch die Langfristnutzen – von massiv reduzierten Emissionen und Betriebskosten bis hin zu höherer Versorgungssicherheit und Komfort – rechtfertigen diesen Wandel aus wissenschaftlich-technischer wie aus ökonomischer Sicht voll und ganz.

Es lässt sich sagen: Die EU hat mit der BACS-Pflicht ab 2025 den Startschuss für ein flächendeckendes Effizienz-Upgrade gegeben. Nun liegt es an den Gebäudeeigentümern und -betreibern, diesen Impuls aufzunehmen. Die kommenden Jahre werden zeigen, wie schnell der Bestand tatsächlich modernisiert wird. Klar ist aber schon jetzt: Gebäudeautomation ist kein Nischenthema mehr, sondern avanciert zum Schlüsselwerkzeug für nachhaltiges und kosteneffizientes Wirtschaften im Immobiliensektor. Wer diese Entwicklung frühzeitig antizipiert, wird langfristig zu den Gewinnern zählen – energetisch, finanziell und im Sinne gesellschaftlicher Verantwortung.